Le projet derrière estimation-poissy.fr

Estimation Poissy n'est pas un comparateur national de plus. C'est un projet éditorial indépendant, conçu et maintenu par un passionné de données immobilières publiques, également mandataire actif sur le terrain de Poissy.

Pourquoi cet outil existe

Depuis 2017, j'exerce comme mandataire immobilier indépendant à Poissy. Au fil des années, j'ai accompagné des dizaines de vendeurs et d'acquéreurs locaux - et j'ai vu se répéter le même problème : les estimations en ligne disponibles sont génériques, basées sur des moyennes ville qui mélangent allègrement Beauregard (2 800 €/m²) avec l'Hyper Centre-Ville (4 400 €/m²). Résultat : des vendeurs qui partent sur des prix erronés et perdent des mois.

Plutôt que de me résigner, j'ai décidé de construire mon propre outil à partir des sources officielles que tout le monde peut consulter mais peu savent exploiter :

J'ai ensuite passé près de 2 ans à cartographier à la main les 22 quartiers de Poissy, parce qu'aucun découpage administratif existant (IRIS INSEE, sections cadastrales) ne reflète la réalité du marché telle qu'elle est perçue par les acquéreurs.

Comment le calcul fonctionne

L'outil ne se contente pas d'afficher un prix au m² moyen. Il applique une méthode articulée que voici, à découvert :

  1. Géocodage BAN : votre adresse est convertie en coordonnées GPS via l'API officielle data.gouv.fr
  2. Détection du quartier : PostGIS détermine dans lequel des 22 polygones de Poissy se situe votre bien
  3. Recherche de comparables : cascade - d'abord même parcelle cadastrale (boost ×10), puis même rue (×3), puis même quartier (référence)
  4. Actualisation au pouvoir d'achat : chaque prix passé est recalibré selon l'évolution des taux d'emprunt depuis la vente (méthode Crédit Logement)
  5. Pondération récence : les ventes des 6 derniers mois pèsent beaucoup plus lourd que les anciennes
  6. Modulateurs : étage × ascenseur, DPE, état général, exposition, copropriété, classification de rue OSM
  7. Fourchette P30/P70 : la médiane est complétée par une fourchette indicative

Toutes les ventes comparables utilisées sont affichées en clair sur la page résultat (adresse, surface, prix, date, source). C'est la différence avec les black box des comparateurs nationaux : ici, vous pouvez vérifier le calcul.

Qui maintient ce site ?

Je suis Samuel Cuny, mandataire immobilier indépendant SAFTI à Poissy depuis 2017. Mon expertise terrain quotidienne nourrit la calibration de l'outil : les modulateurs ne sont pas tirés au hasard, ils reflètent ce que je vois dans mes estimations sur place (la lumière, l'exposition, l'état des copropriétés, les rues calmes, les rues passantes).

L'outil est et restera gratuit, sans inscription obligatoire. La seule chose que je demande, c'est votre email + téléphone - pour vous envoyer le rapport détaillé et pouvoir échanger si vous le souhaitez.

Si vous souhaitez aller plus loin qu'une estimation algorithmique, je propose des rendez-vous sur place gratuits qui durent environ 1 heure et permettent d'affiner l'estimation avec ce que l'algorithme ne voit pas. Sans engagement.

En savoir plus sur l'éditeur du site →

Indépendance éditoriale

Pour la clarté : ce site est indépendant et ne fait partie d'aucune chaîne d'agences. Il n'est pas une vitrine commerciale au sens classique - vous pouvez utiliser l'outil sans jamais me contacter, et c'est très bien comme ça.

Si l'outil vous a aidé à prendre une décision (ne pas vendre tout de suite, ajuster votre prix de mise en vente, etc.), c'est déjà ma satisfaction. Si vous décidez d'aller plus loin en m'écrivant, on en discute en RDV.

Sources et transparence

Toutes les données utilisées par l'outil sont publiques et vérifiables :

L'algorithme est régulièrement audité contre les ventes réelles signées chez notaire à Poissy. La précision moyenne sur les 12 derniers mois est d'environ ±10% vs le prix de vente réel (contre ±25% des comparateurs nationaux sur le même périmètre).

Prêt à tester ?

L'outil est gratuit et fonctionne en 2 minutes.

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